La compra d’un terreny edificable per fer-hi una casa, pot ser una alternativa a la compra d’una casa ja feta, nova o d’ocasió. Amb l’inconvenient del temps i una certa complexitat, però amb l’avantatge d’un projecte creatiu, que permetrà de construir la casa que exactament es vol i s’ha imaginat.
Diferència entre urbà i urbanitzable
Dins dels terrenys edificables, cal diferenciar-ne dues categories bàsiques: els terrenys urbanitzables i els terrenys urbans. A continuació, definim les seves principals diferències.
Terrenys urbanitzables
Els terrenys urbanitzables encara no són aptes per a construir-hi una casa i l’Ajuntament no donarà la corresponent llicència d’obres si no es realitza abans una feina prèvia de tansformació i condicionament.
En alguns casos, a partir de les previsions del POUM (Pla d’Ordenació Urbanística Municipal) caldrà desenvolupar una figura de desenvolupament urbanístic de l’anomenat “planejament derivat”, a través d’un Pla Parcial, una Unitat d’Actuació, etc.. Després, fer el corresponent Projecte d’Urbanització i finalment executar-lo.
En d’altres, ja hi haurà la figura de “planejament derivat” a punt, i només caldrà que, a través d’un Projecte d’Urbanització, es procedeixi a l’execució material de les obres.
Terrenys urbans/parcel.les urbanes
Els terrenys urbans, tant a nivell de planejament com a nivell d’execució material, ja són aptes per a construir-hi una casa. En aquests casos, presentant el Projecte Constructiu i acomplint els tràmits corresponents, l’Ajuntament donarà la llicència d’obres i es podrà iniciar de forma immediata la construcció de la casa.
Es tracta de parcel.les ja urbanitzades, amb els carrers asfaltats, l’encintat de voreres fet, l’enllumenat públic funcionant, servei de clavegueram i connexions a punt pels subministraments d’aigua, electricitat i gas si pertoca.
Què tenir en compte a l’hora de comprar un terreny?
Òbviament ha d’agradar la ubicació i les mides; l’orientació, llum i vistes és molt important. També els serveis i equipaments, la proximitat al centre d’un nucli urbà o la mobilitat.
El terreny haurà de servir per allò que s’ha comprat; per a inversió, o més normalmente per a construir-hi una casa. Seguint la diferenciació abans assenyalada, caldrà veure si és urbanitzable o urbà (ja urbanitzat). En el primer cas, tenir clar en quin punt de desenvolupament es troba i quines són les despeses pendents; en el segon, quins són els condiconants que marca la normativa urbanística: usos, ocupació, edificabililtat, alçades permeses i altres paràmetres constructius. A Gènion Immobles, abans de posar en comercialització qualsevol terreny edificable, se´n comprova sempre en quina situació es troba, i els compradors saben en tot moment quins són exactament els condiconants urbanístics.
Fiscalitat: ITP (Impost de Transmissions Patrimonials) o IVA + AJD (Impost d’Actes Jurídics Documentats), és la fiscalitat que segons els casos s’haurà de liquidar per la compra d’un terreny edificable. Per saber quina toca, caldrà veure cada cas.
Si el venedor és un particular que no sigui subjecte passiu d’IVA, la compravenda del terreny urbanitzable o urbà tributarà ITP, un 10% del valor del terreny que consti a l’escriptura de compravenda.
Si el venedor és una societat promotora, o bé un particular que sigui subjecte passiu d’IVA, normalmente per haver liquidat quotes a una Junta de Compensació, la compravenda del terreny urbanitzable o urbà tributarà IVA, un 21% del valor del terreny que consti a l’escriptura de compravenda. En aquest supòsit, també tributarà per l’Impost d’Actes Jurídics Documentats, un 1,5% del valor. L’import total a liquidar pel comprador en concepte d’impostos, serà doncs del 22,5%.
A Gènion Immobles tenim experiència contrastada en la venda de terrenys a Girona i rodalia, tant edificables, urbanitzables o urbans, i donem un assessorament complet i personalitzat, urbanístic i fiscal per a cadascun dels casos.