Muchos de los futuros compradores, tienen dificultades a la hora de establecer la diferencia entre superficie útil y construida. Se trata de un elemento clave a la hora de analizar una vivienda. Por ello, en el post de hoy tratamos de exponer sus principales diferencias.
La importancia de la diferenciación
El valor de mercado de una vivienda, en gran parte viene marcado por su superficie y sus medidas.
Para iguales ubicaciones, orientaciones y calidades, cuanto más grande sea la superficie de una
vivienda, más grande será su valor.
A menudo, en los anuncios que podemos encontrar en webs, portales inmobiliarios, etc., observamos
cómo se habla de diversos tipos de superficie: superficie construida, superficie útil, superficie disponible,
superficie computable, entre otras. Esto genera confusión entre los compradores, dado que se
encuentran con diferentes datos intercambiados y que no siguen un criterio unificado.
En los edificios, los conceptos válidos son los de superficie construida y superficie útil. En el caso de la
propiedad horizontal, debemos tener en cuenta también la superficie construida de las zonas comunes.
De hecho, cuando se habla de superficie de una vivienda, los términos que más se utilizan son los de
superficie construida y superficie útil. Analizaremos las diferencias entre ellos.
¿Qué es la superficie construida?
La superficie construida está formada por toda el área construida cubierta de la vivienda con altura de
techo superior a 150cm., e incluye también las paredes y espacios interiores que no se utilizan. Las
terrazas cubiertas y porches se contabilizan al 50% si son abiertos por los lados, y al 100% si están
cerrados por los lados.
La superficie construida de las viviendas en régimen de propiedad horizontal, puede incluir también la
parte proporcional de las zonas comunes (entrada, escalera, rellanos,…), en relación al coeficiente de
participación que la entidad tenga en el conjunto de la comunidad. Por este motivo, y para evitar
confusiones, se debe especificar siempre si estamos hablando de superficie construida del interior de la
vivienda, o bien, si estamos hablando de superficie construida de la vivienda con las zonas comunes.
¿Qué es la superficie útil?
La superficie útil es la superficie interior de la vivienda con altura superior a 150 cm., que podemos
utilizar cuando estamos viviendo en ella (descontando paredes, pilares, conductos, etc). En este caso
las terrazas y los porches no computan, aunque sean cubiertos o cerrados por los lados. Lo correcto es
expresar la superficie útil interior, y especificar a parte, la superficie que corresponda a terrazas o
porches. Cuando se habla de habitabilidad, nos referimos siempre a la superficie útil.
¿Se establece la diferencia en el Catastro?
En el Catastro la superficie que se hace constar de un inmueble es la superficie construida, con los
elementos comunes en el caso que los haya, diferenciando los conceptos. Si se dispone de garaje o
trastero exterior, piscina, etc., estas superficies también constaran pero de forma diferenciada.
En el Registro de la Propiedad, generalmente se dispone tanto de la superficie construida como de la
superficie útil, y la superficie construida debe coincidir con la del Catastro. Aunque el Catastro y el
Registro son organismos independientes, es fundamental que se coordinen para evitar discrepancias en
sus datos. En el caso que no coincidan, se deberá realizar la medición de la vivienda para comprobar
cuál es el error y proceder a su subsanación, mediante el expediente de alteración de cabida
correspondiente. Siempre prevalece la escritura (Registro de la Propiedad) por encima de los datos del
Catastro.
Los Ayuntamientos, notarios y órganos administrativos utilizaran la superficie construida para sus
trámites administrativos referentes a licencias municipales, escrituras, etc. La superficie del Catastro es
muy importante, porque sobre esta medida los Ayuntamientos calculan la cuota que corresponda a
pagar en el Impuesto de Bienes Inmuebles, y debe ser siempre un dato cierto.
A efectos prácticos y en lo que hace referencia a los compradores, a la hora de comprar un inmueble, se
basaran sobre todo en la superficie útil, que les servirá para conocer el espacio disponible que tiene
realmente la vivienda, el espacio donde en definitiva podrán vivir y donde desarrollaran sus actividades
del día a día.
Asesoramiento inmobiliario
En Gènion Immobles disponemos de toda la información catastral, registral y real, referente a las
superficies de los inmuebles que tenemos en comercialización, de manera que en nuestra web, en los
portales inmobiliarios en que trabajamos y en toda nuestra publicidad en general, constan siempre las
superficies construidas y las útiles de forma diferenciada y clara, evitando confusiones y dando la
información de una forma clara e inequívoca.