La plupart des futurs acheteurs ont du mal à distinguer la surface utile de la surface bâtie. Il s’agit d’un élément fondamental à considérer lors de l’analyse d’un logement. Dans notre courrier d’aujourd’hui, nous tenterons donc de spécifier les principales différences entre les deux éléments.
L’importance de la différenciation
La valeur de marché d’un logement est en bonne partie définie par sa surface et ses dimensions. À localisation, orientation et caractéristiques égales, plus la surface d’un logement est grande, plus sa valeur sera élevée.
Les annonces qui figurent sur les sites, portails immobiliers, etc. évoquent souvent différents types de surfaces : surface bâtie, surface utile, surface disponible, surface brute, … Cette diversité de données interchangeables dépourvues de critères unifiés crée une certaine confusion auprès des acheteurs.
Dans le bâtiment, les concepts valables sont ceux de surface bâtie et de surface utile. Dans le cas de la propriété horizontale, il faut également tenir compte de la surface bâtie des zones communes. En fait, lorsque l’on parle de la surface d’un logement, les termes les plus utilisés sont ceux de surface bâtie et de surface utile. Penchons-nous sur les différences entre ces deux concepts.
Qu’est-ce que la surface bâtie ?
La surface bâtie comprend toute l’aire construite couverte du logement dont la hauteur de plafond est supérieure à 150 cm, y compris les murs et espaces intérieurs qui ne sont pas utilisés. Les terrasses couvertes et porches sont comptés à raison de 50% s’ils sont ouverts sur les flancs et à raison de 100% s’il leurs flancs sont fermés.
La surface bâtie des logements en matière de propriété horizontale peut également comprendre la partie proportionnelle des zones communes (entrée, escaliers, paliers, …) par rapport au coefficient de répartition au sein de l’ensemble de la copropriété. C’est pourquoi, afin d’éviter toute confusion, il convient toujours de spécifier s’il s’agit de la surface bâtie de l’intérieur du logement ou de la surface bâtie du logement et des zones communes.
Qu’est-ce que la surface utile ?
La surface utile est la partie intérieure du logement dont la hauteur est supérieure à 150 cm et qui peut être utilisée par les personnes qui y vivent (sans compter les murs, piliers, conduits, etc.). Les terrasses et porches ne comptent donc pas, même s’ils sont couverts et fermés sur les flancs. La procédure correcte consiste à exprimer la surface utile intérieure et à spécifier la surface des terrasses et des porches séparément. Quand on parle d’habitabilité, il s’agit toujours de la surface utile.
La différence est-elle stipulée au Cadastre ?
Au Cadastre, la surface mentionnée est la surface bâtie, y compris les parties communes, le cas échéant, spécifiées séparément. Les surfaces de garages, débarras extérieurs, piscines, etc. y seront également mentionnées, mais également à part.
Le Registre de la propriété dispose généralement de la surface bâtie ainsi que de la surface utile. La surface bâtie doit coïncider avec celle du Cadastre. Bien qu’il s’agisse de deux organismes indépendants, leur coordination est essentielle afin d’éviter tout litige en termes de données. En cas d’incompatibilité, le logement devra faire l’objet de mesures afin de déterminer l’erreur et de procéder à sa correction via le rapport de modification de surface correspondant. L’acte (Registre de la Propriété) prévaut toujours par rapport aux données du Cadastre.
Dans le cadre de leurs démarches administratives (permis municipaux, actes, …), les mairies, notaires et organes administratifs utilisent toujours la surface bâtie. La surface du Cadastre est très importante, dans la mesure où c’est sur celle-ci que se basent les mairies pour calculer le barème qui correspond à l’Impôt sur les biens immobiliers. Les données doivent toujours être correctes.
Dans la pratique, lorsqu’un acheteur achète un bien immobilier, il se basera avant tout sur la surface utile, qui lui permettra de connaître l’espace disponible réel du logement, c’est-à-dire l’espace où, en définitive, il pourra vivre et réaliser ses activités quotidiennes.
Conseil immobilier
Gènion Immobles dispose de toutes les données réelles en matière de cadastre et de registre concernant les surfaces des immeubles que la société commercialise. Notre site, les portails immobiliers avec lesquels nous travaillons et notre publicité en général mentionnent donc toujours les surfaces bâties et utiles de manière claire et différenciée afin d’éviter toute confusion et de garantir des informations transparentes sans équivoque.