Cuarto trimestre del 2020 y continúa la pandemia. Intentaremos analizar cómo está influyendo y cuáles son, con más probabilidad, las perspectivas del sector residencial.
Compra de viviendas
A diferencia del 2008, no hay una oferta tan grande de viviendas en venta, ni tampoco promotores tan endeudados. A pesar de ello, en estos últimos meses está aumentando la oferta (un 20% en los portales), básicamente por tres factores:
- Necesidad de liquidez, por parte de los propietarios con fuentes de ingresos afectadas por la pandemia.
- Cambios de residencia, de piso a casa o a viviendas más espaciosas.
- Propiedades de alquiler que se reconducen a venta, por la regulación de precios y la caída de los alquileres turísticos.
Obviamente esto está comenzando a presionar los precios a la baja, pero de forma desigual. La rebaja será significativa en determinadas zonas, pero será pequeña en las zonas más dinámicas y en los enclaves favoritos por los inversores. En estos últimos meses se ha notado ya un descenso en las transacciones, pero un aumento del valor medio de las que se realizan: Las economías más modestas que compran inmuebles de precio más bajo frenan, y las economías saneadas continúan comprando inmuebles de más valor. Así pues, el número de transacciones baja de forma significativa, pero no tanto su valor absoluto.
Tal como decíamos la oferta ha aumentado de forma gradual, y una parte de la demanda está esperando a ver qué pasa y si los precios tenderán a la baja. A pesar de que muchos son reticentes a bajar los precios, y pueden esperar a la recuperación que seguro se producirá una vez salga la vacuna y la situación epidemiológica revierta, las expectativas de los vendedores de viviendas se han ido transformando en estos últimos meses. Los compradores tienen más fuerza de negociación, y la diferencia entre los precios pedidos y los precios pagados se ha incrementado. Los compradores han de estar atentos a las nuevas oportunidades, y indudablemente ahora es un buen momento par comprar.
Alquiler de viviendas
Con las rentas disparadas en estos últimos años, no parece que vayan a experimentar descensos equiparables al de los precios de compra. El parque de alquiler sigue siendo demasiado reducido, y tardará tiempo en ajustarse a la demanda. A pesar de ello, los alquilares en ciudades es previsible que se modelen a la baja, a causa de la reconversión de apartamentos de alquiler turístico y de temporada a alquiler convencional, provocada por el descenso drástico del turismo. También por la búsqueda que los inquilinos con actividades afectadas por la pandemia, harán de pisos más económicos, aunque estén peor ubicados.
Compra vs alquiler
Excepto para casos de falta de recursos o solución provisional, en el contexto que tenemos nos inclinamos claramente a favor de la compra. A parte de la imposibilidad de recuperar el valor de lo que se paga en alquiler, para viviendas de igual valor, el pago de una mensualidad de alquiler requiere normalmente un esfuerzo superior al de una cuota mensual del préstamo hipotecario. De media estadística, el alquiler exige un 40% del sueldo bruto del inquilino, mientras que en la compra con crédito hipotecario solamente es del 30% del sueldo bruto del comprador. Otro dato muy relevante es que en relación a los valores del momento álgido del boom inmobiliario (2007), los precios de compra actuales están un 30% por debajo, mientras que los de los alquilares se encuentran ahora en valores muy similares.
Por otra parte y para clientes solventes, no hay restricción en los créditos hipotecarios; las entidades compiten entre ellas por estos clientes y pueden llegar a ofrecerles condiciones realmente excepcionales.
Dicho esto, estamos realmente convencidos que este final de 2020 y durante como mínimo la primera mitad del 2021, es un muy buen momento para la compra y la inversión inmobiliaria. Están saliendo oportunidades, y si se está atento y bien asesorado se pueden conseguir compras realmente ventajosas, que resultarán imposibles una vez se retorne a la normalidad, comience la recuperación y la tendencia sea alcista.
En estos tiempos cambiantes, resulta un factor clave contar con el asesoramiento y gestión de una Inmobiliaria realmente profesional y de confianza. En Gènion Immobles somos especialistas en compraventa, hacemos un seguimiento al día de las tendencias del mercado y le ayudamos a encontrar las mejores oportunidades y la mejor financiación, con total seguridad.