Quart trimestre del 2020 i continua la pandèmia. Intentarem analitzar com està influint i quines són, amb més probabilitat, les perspectives del sector residencial.
Compra d’habitatges
A diferència del 2008, no hi ha una oferta tan gran d’habitatges per vendre, ni tampoc promotores tan endeutades. No obstant això, en aquests darrers mesos està augmentant l’oferta (un 20% als portals), bàsicament per tres factors:
- Necessitat de liquiditat, per part dels propietaris amb fonts d’ingressos afectades per la pandèmia.
- Canvis de residència, de pis a casa o cap a habitatges més espaiosos.
- Propietats de lloguer que es recondueixen a venda, per la regulació de preus i la caiguda dels lloguers turístics.
Òbviament això està començant a pressionar els preus a la baixa, tot i que de forma força desigual. La rebaixa serà significativa a determinades zones, però serà petita a les zones més dinàmiques i en els indrets preferits pels inversors. En aquests darrers mesos s’ha notat ja un descens de les transaccions, però un augment del valor mitjà de les que es realitzen: les economies més modestes que compren immobles de preu més baix frenen, i les economies sanejades continuen comprant immobles de més valor. Així doncs el nombre de transaccions baixa de forma significativa, però no tant el seu valor absolut.
Tal com dèiem l’oferta ha augmentat de forma gradual, i una part de la demanda està esperant a veure què passa i si els preus tendiran a la baixa. Tot i que molts són reticents a rebaixar preus i poden esperar a la recuperació que de ben segur es produirà un cop surti una vacuna i la situació epidemiològica reverteixi, les expectatives dels venedors d’habitatges s’han anat transformant en aquests darrers mesos. Els compradors tenen més força de negociació, i la diferència entre els preus demanats i els preus pagats s’ha incrementat. Els compradors han d’estar atents a les noves oportunitats, i indubtablement ara és un bon moment per comprar.
Lloguer d’habitatges
Amb les rendes disparades aquests darrers anys, no sembla que vagin a experimentar descensos equiparables al dels preus de compra. El parc de lloguer segueix essent massa reduït, i tardarà temps a ajustar-se a la demanda. No obstant això, el lloguers a ciutats és previsible que es modelin a la baixa, per causa de la reconversió d’apartaments de lloguer turístic i de temporada a lloguer convencional, provocada pel descens dràstic del turisme. També per la recerca que els llogaters amb activitats afectades per la pandèmia faran de pisos més econòmics, encara que estiguin més mal ubicats.
Compra vs lloguer
Excepte per casos de manca de recursos o solució provisional, en el context que tenim ens inclinem clarament a favor de la compra. A banda de la impossibilitat de recuperar el valor del que es paga de lloguer, per habitatges d’igual valor, el pagament d’una mensualitat de lloguer demana normalment un esforç superior al d’una quota mensual del préstec hipotecari. De mitjana estadística, el lloguer exigeix un 40% del sou brut del llogater, mentre que en la compra amb crèdit hipotecari només és del 30% del sou brut del comprador. Una altra dada molt remarcable és que en relació als valors del moment àlgid del boom immobiliari (2007), els preus de compra actuals estan un 30% per sota, mentre que els dels lloguers es troben ara en valors molt similars.
D’altra banda i per a clients solvents, no hi ha restricció en els crèdits hipotecaris; les entitats competeixen entre elles per aquests clients i poden arribar a oferir-los condicions realment excepcionals.
Dit això, estem realment convençuts que aquest final de 2020 i durant com a mínim la primera meitat el 2021, és un molt bon moment per a la compra i la inversió immobiliària. Estan sorgint oportunitats, i si s’està atent i ben assessorat es poden aconseguir compres realment avantatjoses, que resultaran impossibles un cop es retorni a la normalitat, comenci la recuperació i la tendència sigui alcista.
En aquests temps canviants, resulta un factor clau comptar amb l’assessorament i gestió d’una immobiliària realment professional i de confiança. A Gènion Immobles som especialistes en compravenda, fem un seguiment al dia de les tendències del mercat i t’ajudem a trobar les millor oportunitats i el millor finançament, amb total seguretat.